「住宅ローンの借り換えって何？」
「今より金利の低い銀行に変えたら、返済額は安くなる？」
「借り換えたいけど、手数料がかかるなら意味がないのでは？」
住宅ローンを返済していると、このような疑問を持つことがあります。
住宅ローンの「借り換え」とは、現在返済している住宅ローンを新しい住宅ローンに変更することです。
現在の住宅ローンより条件の良いローンに借り換えることで、毎月の返済額や将来の総返済額を減らせる可能性があります。
一方で、借り換えにはさまざまな諸費用がかかるため、金利が低くなれば必ず得になるわけではありません。
この記事では、住宅ローンの借り換えを初めて検討する人向けに、
- 住宅ローンの借り換えとは何か
- 借り換えのメリット・デメリット
- どんな人が借り換えに向いているのか
- 借り換えにはどんな費用がかかるのか
- 借り換えで本当に得するか判断する方法
- 借り換えの具体的な流れ
を分かりやすく解説します。
住宅ローンの借り換えとは？
住宅ローンの借り換えとは、現在返済している住宅ローンを新しい住宅ローンで完済し、新しい金融機関などから住宅ローンを借り直すことです。
例えば、現在A銀行で住宅ローンを返済しているとします。
その後、B銀行の住宅ローンの方が金利や団信などの条件が良いことが分かった場合、
A銀行の住宅ローンを完済
↓
B銀行から新たに住宅ローンを借りる
↓
以後はB銀行へ返済する
という形になります。
借り換えると住宅そのものが変わるわけではない
借り換えと聞くと、
「家を売って別の家に住み替えるの？」
と思うかもしれません。
しかし、住宅ローンの借り換えでは、基本的に現在住んでいる家にそのまま住み続けます。
変わるのは住宅ではなく、住宅ローンの借入先や契約条件です。
そのため、住宅を購入してから数年経った後でも、
「今の住宅ローンより条件の良いものがないか」
と見直すことができます。
住宅ローンを借り換える3つのメリット
住宅ローンの借り換えには、主に次のようなメリットがあります。
① 住宅ローンの総返済額を減らせる可能性がある
借り換えを検討する大きな理由が、住宅ローンの返済負担を減らせる可能性があることです。
例えば、現在の住宅ローンの金利が年1.5％で、借り換えによって年0.8％になったとします。
借入残高や残りの返済期間によって効果は変わりますが、金利差が大きければ利息負担を減らせる可能性があります。
ただし、ここで注意したいのが、
「金利が下がった＝必ず得」ではない
ということです。
借り換えには諸費用がかかるため、
借り換えによって減る利息
＞
借り換えにかかる諸費用
となるかを確認する必要があります。
② 毎月の返済額を減らせる可能性がある
借り換えによって金利が下がったり、返済期間を調整したりすることで、毎月の返済額を抑えられる場合があります。
例えば、
現在：毎月12万円
↓
借り換え後：毎月10万円
となれば、毎月の家計には2万円の余裕ができます。
年間では24万円になるため、家計への影響も小さくありません。
ただし、返済期間を延ばすことで毎月の返済額を下げる場合は注意が必要です。
毎月の負担は軽くなっても、返済期間が長くなることで、結果的に支払う利息が増えるケースがあります。
そのため、
「毎月いくらになるか」だけではなく、「最終的にいくら払うのか」まで確認する
ことが重要です。
③ 住宅ローンの条件を見直せる
借り換えは、金利だけを見直すためのものではありません。
例えば、
- 団信の保障内容を充実させたい
- 固定金利に変更したい
- 変動金利を検討したい
- 繰り上げ返済しやすい住宅ローンにしたい
など、現在の住宅ローンに不満がある場合にも、借り換えを検討するきっかけになります。
特に住宅ローンは長期間返済するものなので、現在の家計やライフプランに合っているかを定期的に見直すことが大切です。
住宅ローンの借り換えにはデメリットもある
借り換えはメリットばかりではありません。
「金利が低い銀行に変えれば絶対にお得」
と考えるのは危険です。
主なデメリットは次の3つです。
① 借り換えには諸費用がかかる
借り換えでは、新しい住宅ローンを契約するための費用だけでなく、現在の住宅ローンを完済するための費用も発生する場合があります。
代表的なものは、
- 融資事務手数料
- 印紙税
- 抵当権抹消のための登録免許税
- 司法書士報酬
- 新しい抵当権設定費用
- 現在の住宅ローンの繰り上げ返済関連費用
などです。
金融機関や契約内容によって費用は異なるため、借り換え前に必ず確認しましょう。
② 借り換えにも審査がある
「すでに住宅ローンを借りているから、借り換えなら審査は簡単」
とは限りません。
借り換えでは、新しい住宅ローンを借りるための審査を受けることになります。
現在の収入や勤務状況、他の借入、住宅の担保評価などによっては、希望する条件で借り換えできない場合があります。
住宅ローンを借りたときと現在では、
- 年収が変わった
- 転職した
- 他のローンを増やした
- 住宅の状況が変わった
など、状況が変化している可能性もあります。
そのため、借り換えを考える場合は、新しい住宅ローンの審査に通るかどうかも含めて検討する必要があります。
③ 必ずしも今より良い条件になるとは限らない
借り換え先の住宅ローンには、新しい金利や手数料、団信などの条件があります。
例えば、
「金利は下がったけど団信の保障が自分には合わない」
「毎月の返済額は下がったけど返済期間が長くなった」
というケースも考えられます。
借り換えを検討するときは、現在の住宅ローンと新しい住宅ローンを総合的に比較することが重要です。
住宅ローンの借り換えはどんな人に向いている？
では、どんな人なら借り換えを検討する価値があるのでしょうか。
代表的なのは次のような人です。
現在より低い金利の住宅ローンを利用できそうな人
最も分かりやすいのが、現在の住宅ローンよりも低い金利で借りられる可能性がある人です。
特に、
- 住宅ローンの残高がまだ大きい
- 返済期間が長く残っている
- 現在の金利が比較的高い
という場合は、金利差による効果が大きくなる可能性があります。
ただし、最終的には諸費用を含めて計算する必要があります。
住宅ローンの残高がまだ多い人
住宅ローンの借り換えは、残りの借入額が大きいほど金利差による影響も大きくなります。
反対に、住宅ローンの残高が少なく、返済期間も残りわずかという場合は、借り換えにかかる諸費用を考えるとメリットが小さくなることがあります。
住宅ローンを借りてから条件が変わった人
住宅ローンを契約した当時は最適だと思っていた商品でも、数年経つと家計やライフプランが変わっていることがあります。
例えば、
「子どもが生まれて支出が増えた」
「収入が増えた」
「今後は繰り上げ返済をしたい」
「団信の保障をもっと充実させたい」
などです。
このような場合も、現在の住宅ローンを一度見直してみる価値があります。
「金利差が何％なら借り換えるべき？」だけでは判断できない
住宅ローンの借り換えについて調べると、
「金利差が0.5％あれば借り換え」
「金利差1％以上なら借り換え」
といった目安を見かけることがあります。
ただし、金利差だけで借り換えを判断するのはおすすめできません。
借入残高や残りの返済期間、借り換えにかかる諸費用によって、実際のメリットは大きく変わるからです。
例えば、同じ0.5％の金利差でも、
残高3,500万円・残り30年
の場合と、
残高1,000万円・残り10年
の場合では、借り換えによって削減できる利息は大きく変わります。
そのため、
「金利差が○％あるから借り換える」
ではなく、
「自分の場合、諸費用を払ってでも借り換えるメリットがあるか」
を計算することが重要です。
住宅ローンの借り換えでいくら得する？4,000万円のケースでシミュレーション
ここでは、借り換えによってどのくらい差が出るのか、簡単なモデルケースで見てみましょう。
例えば、
- 借り換え前の住宅ローン残高：4,000万円
- 残りの返済期間：30年
- 借り換え前の金利：1.5％
- 借り換え後の金利：0.8％
とします。
この場合、単純に金利だけを比較すると大きな差があります。
ただし、実際の借り換えでは、
- 借り換え前のローンを完済する費用
- 新しい住宅ローンの事務手数料
- 登録免許税
- 司法書士費用
- その他の諸費用
などが発生します。
そのため、
現在の住宅ローンをそのまま返済した場合の総支払額
と、
借り換え後の総支払額＋借り換えにかかる諸費用
を比較する必要があります。
借り換えで見るべきなのは「金利差」ではなく「最終的な差額」
例えば、
現在の住宅ローンをそのまま返済
→ 総支払額5,000万円
借り換え後
→ 新しいローンの総支払額4,750万円
→ 借り換え費用100万円
だった場合、
5,000万円 − 4,750万円 − 100万円
＝ 150万円の差
となります。
この場合は、単純な金利差だけではなく、諸費用まで考慮しても借り換えによるメリットがあると判断できます。
実際に借り換えを検討するときは、自分の借入残高・残りの返済期間・適用金利を使って計算しましょう。
住宅ローンの借り換えはいつ検討する？
「借り換えを考えるのは住宅ローンを借りてから何年後？」
と疑問に思う人もいるでしょう。
借り換えを検討するタイミングに、全員に当てはまる決まった年数があるわけではありません。
重要なのは、現在の住宅ローンと、今利用できる住宅ローンを比較することです。
例えば、
- 金利環境が変わった
- 現在より条件の良い住宅ローンが出てきた
- 家計の状況が変わった
- 団信を見直したい
- 住宅ローンの返済負担を減らしたい
といったタイミングでは、一度比較してみる価値があります。
ただし、返済期間が残り少なくなっている場合は、借り換え費用を考えるとメリットが小さくなる可能性があります。
住宅ローン借り換えの流れ
実際に借り換える場合は、一般的に次のような流れで進みます。
STEP1：現在の住宅ローンを確認する
まずは現在の住宅ローンについて、
- 残高
- 現在の金利
- 残りの返済期間
- 毎月の返済額
- 団信の内容
- 繰り上げ返済の条件
などを確認します。
ここが分からないと、借り換え後との比較ができません。
STEP2：借り換え先を比較する
次に、複数の金融機関を比較します。
見るべきポイントは、
- 金利
- 手数料
- 団信
- 繰り上げ返済
- 借入条件
- 借り換えに必要な諸費用
です。
金利だけでなく、総額で比較することが重要です。
STEP3：借り換えの事前審査を申し込む
条件の良さそうな金融機関が見つかったら、事前審査を申し込みます。
この段階で、借り換え可能かどうかを確認します。
STEP4：本審査・契約を進める
事前審査を通過したら、本審査に進みます。
本審査を通過し、契約手続きが完了すると、新しい住宅ローンの融資を受ける準備が整います。
STEP5：現在の住宅ローンを完済する
新しい住宅ローンで借り入れた資金を使い、現在の住宅ローンを完済します。
その後、抵当権の抹消・設定などの手続きを行います。
STEP6：新しい住宅ローンの返済を開始する
借り換え手続きが完了したら、新しい金融機関への返済が始まります。
住宅ローンの借り換えで失敗しないためのポイント
最後に、借り換えで失敗しないためのポイントをまとめます。
金利だけで判断しない
最も重要なのがこれです。
「今より金利が低い」
という理由だけで決めるのではなく、
借り換え費用を含めて、本当に総支払額が減るのか
を確認しましょう。
毎月の返済額だけで判断しない
毎月の返済額が下がっても、返済期間を延ばしたことで総支払額が増える可能性があります。
必ず、
毎月の返済額＋総返済額
の両方を確認しましょう。
団信も比較する
借り換えによって、現在の団信から新しい団信へ変更することになります。
金利だけでなく、保障内容もしっかり確認しましょう。
複数の金融機関を比較する
最初から1つの金融機関だけに絞るのではなく、複数の住宅ローンを比較することで、自分に合った条件を見つけやすくなります。
住宅ローンは金融機関によって金利や手数料、団信などの条件が違うため、比較することが大切です。
住宅ローンの借り換えは一括比較するとラク
ここまで読んで、
「自分の場合、本当に借り換えた方がいいのか分からない」
という人も多いと思います。
住宅ローンは金融機関ごとに条件が違うため、1つずつ調べて比較するのはかなり大変です。
そこで、複数の金融機関をまとめて比較できるサービスを利用する方法もあります。
借り換えを検討しているなら、まず現在の住宅ローンと比較して、どの程度条件が変わるのかを確認してみましょう。
※サービスを利用する場合も、最終的には金利だけでなく、手数料・団信・審査条件・総返済額などを確認して判断しましょう。
住宅ローンの借り換えに関するよくある質問
住宅ローンの借り換えは誰でもできますか？
誰でも必ず借り換えできるわけではありません。
借り換え先の金融機関による審査があるため、収入や勤務状況、他の借入、住宅の担保評価などによっては希望する条件で借り換えできない場合があります。
住宅ローンを借りてから何年でも借り換えできますか？
借り換え自体は、住宅ローンを借りてから一定期間が経過した後でも検討できます。
ただし、金融機関ごとに利用条件が異なるため、実際に申し込む際は借り換え先の条件を確認しましょう。
また、返済期間が短くなっている場合は、借り換え費用を考えるとメリットが小さくなる可能性があります。
金利差が0.5％なら借り換えた方がいいですか？
一概には言えません。
借入残高、残りの返済期間、借り換えにかかる諸費用によって結果が変わるためです。
「金利差0.5％」だけで判断せず、借り換え前後の総支払額を比較することが大切です。
変動金利から固定金利への借り換えもできますか？
借り換え先の商品に条件が合えば可能です。
ただし、固定金利に変更することで金利が上がる場合もあるため、毎月の返済額だけでなく、将来の金利変動リスクや総返済額も含めて検討しましょう。
借り換えすると団信はどうなりますか？
借り換え先の住宅ローンで新たに団信の加入条件を確認することになります。
現在加入している団信の保障内容が、そのまま新しい住宅ローンに引き継がれるわけではありません。
そのため、借り換えでは金利と一緒に団信の保障内容も比較しましょう。
まとめ
住宅ローンの借り換えとは、現在返済している住宅ローンを新しい住宅ローンに変更することです。
借り換えによって、
- 総返済額を減らせる可能性がある
- 毎月の返済額を減らせる可能性がある
- 金利や団信などの条件を見直せる
といったメリットがあります。
一方で、
- 借り換えには諸費用がかかる
- 新しい住宅ローンの審査がある
- 必ずしも今より条件が良くなるとは限らない
というデメリットもあります。
そのため、借り換えを検討するときは、
「金利が何％下がるか」だけではなく、「諸費用を含めて最終的にいくら得するのか」
を見ることが重要です。
現在の住宅ローンに少しでも不満があるなら、まずは現在の条件と他の住宅ローンを比較してみましょう。
住宅ローンは長期間返済するものだからこそ、一度借りたら終わりではなく、ライフプランや金利環境の変化に合わせて定期的に見直すことも大切です。
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