「自分の年収だと、住宅ローンはいくらまで借りられるんだろう？」
家探しを始めると、かなり早い段階で気になるのが住宅ローンの借入可能額です。
3,000万円までなのか、4,000万円までいけるのか。それによって土地や建物にかけられる予算も変わってきます。
ただし、ここで絶対に知っておきたいことがあります。
「銀行から借りられる金額」と「無理なく返せる金額」は同じではありません。
住宅ローンでは、この違いを理解せずに予算を決めてしまうと、家を買った後の生活が苦しくなる可能性があります。
この記事では、
・住宅ローンの借入可能額とは何か
・借入可能額はどうやって決まるのか
・年収300万円〜1,000万円の借入額の目安
・個人年収と世帯年収の考え方
・借りられる額と無理なく返せる額の違い
・自分の借入可能額を確認する方法
について、住宅購入初心者にもわかりやすく解説します。
住宅ローンの借入可能額とは？
住宅ローンの借入可能額とは、簡単にいうと**「金融機関から借りられる住宅ローンの上限額」**です。
たとえば4,000万円の住宅ローンを希望していても、必ず4,000万円借りられるわけではありません。
金融機関は、
・年収
・年齢
・勤務先や勤続年数
・他の借入状況
・住宅ローンの返済期間
・金利
・購入する物件の担保評価
などを確認して、「この人ならいくらまで融資できるか」を判断します。
そのため、同じ年収500万円の人でも借入可能額が同じになるとは限りません。
住宅ローンの借入可能額はどうやって決まる？
住宅ローンの借入可能額は、年収だけで決まるわけではありません。
金融機関によって審査基準は異なりますが、年収や年齢、他の借入、返済期間など、複数の条件から総合的に判断されます。
重要なのが「返済負担率」
借入可能額を考えるうえで、特に知っておきたいのが**返済負担率（返済比率）**です。
返済負担率とは、年収に対して年間のローン返済額がどれくらいを占めているかを表す割合です。
計算式は次のとおりです。
年間のローン返済額 ÷ 年収 × 100 ＝ 返済負担率
たとえば年収500万円で、年間のローン返済額が150万円なら、
150万円 ÷ 500万円 × 100 ＝ 30％
返済負担率は30％になります。
金融機関によって基準は異なりますが、住宅ローン審査ではこの返済負担率が重要な判断材料のひとつになります。
住宅ローン以外の借入も影響する
ここで注意したいのが、住宅ローンだけを見て判断されるとは限らないことです。
たとえば、
・自動車ローン
・カードローン
・教育ローン
・クレジットカードの分割払いやリボ払い
など、ほかの借入状況も審査に影響する可能性があります。
年収が高くても、すでに毎月大きなローン返済がある人は、住宅ローンの借入可能額が少なくなることがあります。
【年収別】住宅ローンはいくら借りられる？
では、年収によって住宅ローンの借入額はどれくらい変わるのでしょうか。
住宅ローンの借入可能額は、金融機関や金利、返済期間、年齢、ほかの借入などによって大きく変わります。
そのため「年収○万円なら必ず○万円借りられる」と断言することはできません。
そのうえで、住宅購入の予算を考え始める際の大まかな目安として、年収の5〜7倍で計算すると次のようになります。
| 年収の目安 | 年収の5〜7倍で見た借入額の目安 |
|---|---|
| 300万円 | 約1,500万〜2,100万円 |
| 400万円 | 約2,000万〜2,800万円 |
| 500万円 | 約2,500万〜3,500万円 |
| 600万円 | 約3,000万〜4,200万円 |
| 700万円 | 約3,500万〜4,900万円 |
| 800万円 | 約4,000万〜5,600万円 |
| 900万円 | 約4,500万〜6,300万円 |
| 1,000万円 | 約5,000万〜7,000万円 |
※上記は年収の5〜7倍として計算した、住宅予算を考えるための大まかな目安です。金融機関の実際の借入可能額を示すものではありません。
「あくまで目安です。実際の借入可能額は金融機関の審査によって異なります。」
この表や図解は、「この金額なら必ず借りられる」という意味ではありません。
実際の審査では返済負担率や金利、返済期間、年齢、ほかの借入などを含めて判断されます。
条件によっては目安より多く借りられることもあれば、少なくなることもあります。
あくまで「家の予算を考え始めるための大まかな目安」として考えてください。
世帯年収なら住宅ローンはいくら借りられる？
共働きの場合、
「夫婦合わせて年収800万円なら、800万円を基準に考えていいの？」
と疑問に思う人もいるでしょう。
ここで知っておきたいのが、世帯年収がそのまま住宅ローン審査の年収として扱われるわけではないということです。
たとえば、
夫：年収600万円
妻：年収400万円
なら世帯年収は1,000万円です。
しかし、夫1人で住宅ローンを組む場合、基本的には夫の年収をもとに審査されます。
夫婦2人の収入を住宅ローンに活用する場合には、代表的な方法として**「収入合算」や「ペアローン」**があります。
そのため、
世帯年収1,000万円 ＝ 必ず年収1,000万円として住宅ローンを借りられる
というわけではありません。
住宅ローンを誰が契約するのか、夫婦の収入をどのように使うのかによって借入可能額も変わります。
「借りられる額」と「無理なく返せる額」は違う
ここが、住宅ローンを考えるうえで特に重要なポイントです。
住宅予算は「返せる額」を基準に考える
銀行が貸してくれる金額いっぱいまで借りる必要はありません。
金融機関が判断するのは、基本的に「この人に住宅ローンを融資できるか」「どの程度まで融資できるか」です。
一方で、実際の生活には住宅ローン以外にもさまざまなお金がかかります。
たとえば、
・食費
・光熱費
・教育費
・車の購入・維持費
・保険料
・旅行や趣味のお金
・住宅の修繕費
・固定資産税
などです。
さらに子どもがいる家庭なら、成長とともに教育費が増えることも考えておかなければなりません。
つまり、
借入可能額 ＝ 金融機関が貸せると判断する金額
無理なく返せる額 ＝ 住宅購入後も生活に余裕を残して返済できる金額
と考えるとわかりやすいでしょう。
たとえば世帯年収1,000万円で、審査上は大きな金額を借りられたとしても、それだけで「高額な住宅ローンを組んでも問題ない」とは言えません。
子どもの人数、車の台数、教育方針、今後の働き方などによって、同じ世帯年収でも無理なく返せる金額は大きく変わります。
無理なく返せる住宅ローンはいくら？
では、実際にどれくらいの返済額なら安心なのでしょうか。
これは収入だけでなく、家族構成や教育費、車の有無、生活スタイルなどによって大きく変わります。
そのため「年収○万円なら月○万円まで」と一律に決めるのではなく、住宅購入後の家計全体から考えることが重要です。
特に忘れたくないのが、マイホームにかかるお金は住宅ローンだけではないことです。
住宅を所有すると、
・固定資産税
・火災保険
・将来の修繕費
・マンションなら管理費や修繕積立金
なども必要になります。
たとえば「住宅ローンなら月10万円払える」と考えていても、固定資産税や修繕費まで含めると、実際の住宅関連支出はそれ以上になります。
そのため、
「銀行がいくら貸してくれるか」から家の予算を決めるのではなく、「毎月いくらなら無理なく住み続けられるか」から逆算する
ことが大切です。
借入可能額を増やす方法はある？
希望する住宅に対して借入可能額が足りない場合、夫婦の収入を使って住宅ローンを組むことで、借入可能額を増やせる可能性があります。
代表的なのが「収入合算」と「ペアローン」です。
収入合算を利用する
収入合算とは、夫婦などの収入を合算して住宅ローンの審査を受ける方法です。
1人の収入だけで審査を受けるよりも、借入可能額が増える可能性があります。
ペアローンを利用する
ペアローンとは、夫婦それぞれが住宅ローンを契約する方法です。
こちらも世帯全体として借入額を増やせる可能性があります。
ただし、借入可能額を増やせるからといって、上限まで借りるのがおすすめというわけではありません。
共働きを前提に大きな住宅ローンを組んだ場合、出産や育児、転職などによってどちらかの収入が減ると、家計への負担が一気に大きくなることもあります。
「今の世帯年収なら払える」だけでなく、将来の働き方まで考えて判断することが大切です。
自分が実際にいくら借りられるか確認する方法
ここまで読んで、
「結局、自分はいくら借りられるの？」
と思った人もいるでしょう。
実際の借入可能額を知りたいなら、住宅ローンの事前審査を受けるのが一番確実です。
事前審査では、年収や勤務先、ほかの借入状況などをもとに、金融機関が住宅ローンを融資できそうかを事前に確認します。
住宅購入の比較的早い段階でも利用できるため、
「4,000万円くらい借りられると思って家を探していたのに、想定していた金額では審査が通らなかった」
という予算のズレを防ぎやすくなります。
家探しを本格的に始める前に、一度確認しておくと安心です。
→【住宅ローン事前審査とは？本審査との違いや落ちる原因を解説】
借入可能額だけで住宅予算を決めないことが大切
住宅ローンの借入可能額は、家の予算を考えるうえで重要な数字です。
ただし、
「4,000万円借りられる＝4,000万円借りても大丈夫」
ではありません。
住宅ローンは30年、35年、場合によってはそれ以上返済していくものです。
住宅購入後には固定資産税もかかりますし、長く住めば設備の交換や修繕も必要になります。
また、住宅購入時には住宅価格以外にも、登記費用や住宅ローン関連費用、火災保険などの諸費用が必要です。
「いくら借りられるか」だけではなく、
「いくらなら無理なく返していけるか」
まで考えて住宅予算を決めることが、家を買った後に後悔しないための大切なポイントです。
まとめ｜借入可能額より「返せる金額」を考えよう
住宅ローンの借入可能額は、年収だけで決まるものではありません。
年齢や勤務状況、返済期間、金利、ほかの借入など、さまざまな条件をもとに金融機関が判断します。
年収の5〜7倍程度は住宅購入を考え始める際のひとつの目安になりますが、実際に借りられる金額は人によって異なります。
また、共働きだからといって世帯年収がそのまま住宅ローン審査の年収として扱われるわけではありません。
夫婦の収入を利用する場合には、収入合算やペアローンなど住宅ローンの組み方によっても変わります。
そして何より大切なのが、
「借りられる額」と「無理なく返せる額」は違う
ということです。
借入可能額いっぱいまで住宅ローンを組むのではなく、教育費や車、旅行、老後資金など、家を買った後の生活も含めて予算を考えましょう。
実際に自分がいくら借りられるのか知りたい場合は、住宅ローンの事前審査を受けることで、より具体的な住宅予算が見えてきます。
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