住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、住宅を購入・建築した人の税負担を軽減してくれる重要な制度です。
ただし、「実際にいくら戻るのか」は 年収・借入額・住宅性能 によって大きく異なります。
この記事では、2025年を見据えた最新ルールを前提に、
年収別・借入額別のシミュレーション を用いて、住宅ローン控除で戻る金額の目安をわかりやすく解説します。
住宅ローン控除はいくら戻る？【結論まとめ】
先に結論です。
- 住宅ローン控除は「年末の住宅ローン残高 × 0.7%」が基本
- ただし 支払っている税金（所得税・住民税）が上限
- 年収が高く、借入額が多いほど戻る金額は大きくなりやすい
- 住宅の性能（長期優良住宅・ZEH水準住宅など）によっても差が出る
つまり、
誰でも同じ金額が戻る制度ではありません。
住宅ローン控除の計算方法（基本のおさらい）
住宅ローン控除の計算式は以下の通りです。
年末の住宅ローン残高 × 0.7% ＝ その年の控除額
例：
年末の住宅ローン残高が3,000万円の場合
→ 3,000万円 × 0.7% ＝ 21万円
この金額が、まず 所得税から控除 され、
控除しきれなかった分は 住民税から一部控除 されます。
※詳細な仕組み・最新の要件は国税庁公式ページをご確認ください。
👉 国税庁｜住宅借入金等特別控除の概要（公式）https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html
年収別｜住宅ローン控除はいくら戻る？
※ 会社員・扶養なしを想定した目安です。
年収400万円の場合
- 所得税額の目安：約8〜10万円
- 控除額が20万円あっても、全額は戻らない
→ 戻る金額：8〜10万円前後
年収500万円の場合
- 所得税額の目安：約15万円前後
→ 控除額が15万円以内なら ほぼ全額戻る
年収600万円の場合
- 所得税額の目安：約20万円前後
→ 年末残高3,000万円程度なら 控除を使い切れる可能性が高い
年収800万円の場合
- 所得税額の目安：約40万円前後
→ 高額な借入でも控除の恩恵を受けやすい
借入額別｜住宅ローン控除シミュレーション
借入2,500万円の場合
- 年末残高：約2,400万円
- 控除額：約16.8万円
→ 年収500万円以上であれば使い切れる可能性が高い
借入3,500万円の場合
- 年末残高：約3,300万円
- 控除額：約23.1万円
→ 年収600万円以上で効果を実感しやすい
借入4,500万円の場合
- 年末残高：約4,200万円
- 控除額：約29.4万円
→ 共働き世帯の方が有利になりやすい
実際にどれだけ戻るかは、年収・税額・残高のバランスによって変わります。
→ 詳しい計算方法や条件は、公式サイトで確認すると安心です。
👉 国交省／国税庁公式の住宅ローン控除解説 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1211-1.htm
住宅ローン控除には上限額・年数の制限がある
住宅ローン控除は、無制限に受けられる制度ではありません。
- 控除率：年末ローン残高の 0.7%
- 控除期間：
- 新築住宅：最長13年
- 中古住宅：原則10年
- 控除対象となるローン残高には 借入限度額（上限） が設定されている
この 借入限度額は住宅の性能によって異なります。
長期優良住宅・ZEH水準住宅はなぜ有利？
住宅ローン控除では、
長期優良住宅・ZEH水準住宅などの高性能住宅 の方が、
一般住宅より 借入限度額が高く設定 されています。
そのため、
- 年末ローン残高が多くなりやすい
- 控除額（0.7%）も大きくなりやすい
結果として、
住宅ローン控除の総額を最大化しやすい というメリットがあります。
※ 借入限度額の具体的な金額や住宅性能ごとの違いについては、
「住宅ローン減税の仕組みと上限額」で詳しく解説しています。
住宅ローン控除を最大化するポイント
- 共働きならペアローンを検討
→ 夫婦それぞれが控除を受けられるため有利 - 繰り上げ返済は急がない
→ 控除期間中はローン残高を残した方が得なケースも - 長期優良住宅・ZEH水準住宅を検討
→ 控除上限が高く、節税効果が大きくなりやすい
住宅ローン控除で「思ったより戻らない」人の特徴
- 所得税がほとんどかかっていない
- 住民税の控除上限に達している
- 借入額が少ない
- 住宅性能が控除基準を満たしていない
まとめ｜「いくら戻るか」は事前に知っておくべき
住宅ローン控除は、条件次第で
数十万円〜数百万円の節税効果 が期待できる制度です。
一方で、
年収・借入額・住宅性能を理解していないと
「思ったより戻らなかった…」という結果にもなりかねません。
住宅購入前に、
自分はいくら戻るのかをシミュレーションしておくことが重要 です。
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